【我有土地卻不能用？破解土地持分的困境與出路】
- Wang Jully
- 6天前
- 讀畢需時 5 分鐘
在現代社會中，擁有土地是許多人夢想中的資產，但你真的了解『土地』的複雜性嗎?土地看起來只有【地段、分區、持分】這幾個要素，實際上暗藏的眉眉角角超乎你的想像！如果你正考慮做土地投資，可透之前我們介紹過的【土地分區】、【土地分割】過這兩篇文章做個基礎的了解，打好基礎才可以避免一步錯步步錯，多做點功課對於未來來保障多一層，本篇滿億團隊將與你一起了解，許多人困擾的『土地持分』與破解方式。
【什麼是土地持分?】
正文開始之前，先來複習一下，什麼是土地持分?
土地持分，指的是一筆土地，有兩人(含)以上共同擁有，每個人只有比例上的權力，並無劃分地段。
舉例：土地面積為145,000平方公尺，有五人共有且均分，每個人持分29000/145000的土地，但這並非你擁有哪一塊地，僅代表有1/5的決定權。
【如何知道自己名下是否有長輩所留下的土地】
看完上述複習，一定有人會好奇，祖先有沒有留財產給我！但又不知道要怎麼查詢，三種常見的方法可以快速查詢
親跑地政事務所
帶著身分證，至地政事務所，提供所知道的地號或地址，請相關人員協助查詢單筆資料與目前房子繼承者，如果有繼承、持分或其他共有人，資料皆會顯示。
查詢全國地政電子謄本系統
有自然人憑證，可以直接上網到地政謄本系統查你的不動產資料。
費用和現場申請差不多，依照謄本的頁數來計價。
查到的謄本具有法律效力，如果要申請貸款也可以用這份文件。
謄本資料會保留7天可供下載。
查詢全國地政電傳資訊系統
這是政府提供的另一個系統，可以查到名下不動產，內容僅供參考、不具法律效力。
需自然人憑證登入。
按筆收費。如：一塊地有3個共有人，就算3筆資料。
適合想了解土地狀況，非申請正式文件者使用
在得知自已名下是否有土地財產後，務必要確認這塊土地目前有多少繼承人，繼承人數越多，分配到的比例越少，在處理上就更困難，像是：
要分割面積太小也無法分割。
共有人意見不一，無法決策。
成功分割後，因土地面積太過零散，賣不出去。
長期無人管理，最後被政府依照民法或土地法處理，依法公告無主土地或納入公益用途。
【土地持分為什麼很難賣出去?】
如前所述，土地持分代表的是比例上的權力，非具體的地段，因此做任何決策時，必須超過一定的持分比例，或全數同意(決策內容)才可以執行，實務上，會買土地的分為三種；投資客、自地自建者、建商，使他們卻步的點如下：
投資人 | 自地自建者 | 建商 |
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【銀行為什麼不願貸款給土地持分？】
銀行通常不願接受土地持分作為貸款擔保，原因在於土地持分的處理程序複雜，且存在較高的法律風險，若借款人無法償還，銀行必須要處分抵押品，這塊土地要怎麼賣?怎麼分?每一個動作都可能會踩到法律地雷，一場糾紛就拖好幾年，增加資金回收的困難度，根本沒有銀行願意接這個燙手山芋。
正如某藝人所說的：『就讓我們繼續看下去。』
【土地持分分割談不攏？協議失敗的常見原因】
這就像兩份披薩分給16個人吃，雖然每個人分得相同比例，但有的人分到海口味，有人分到泡菜口味，海鮮口味有的有蝦，有的只有洋蔥圈，泡菜口味有的有肉，有的只有泡菜跟青椒，看似公平，卻無法讓每個人都滿意。
土地持分的狀況也是如此，持分人數越多，分得的土地面積越小，土地價值就被切得越細碎，有的人分得很好，有的人分得很差，這就是土地分割談不攏的原因，即使經由法院進行表面上的公平切割，實際上土地價值落差仍很大，因此法院也會希望共有人能盡量自行協商達成共識。
【土地持分未來帶來的麻煩】
當知道自己擁有土地持分後，有些人會想著如何利用這塊土地變現，但也有人會因為念及這是祖先或長輩留下的，就選擇保留作為紀念。
隨時間推移，繼承人越來越多，持分越來越散，處理起來越發困難，到最後賣也賣不出去，分割也無共識，甚至有的自己也不知道有這塊地，後續繼承逐漸斷裂，長期無人管理，最終會依照民法或土地法被政府接管，公告無主土地或納入公益用途。
【如何解決土地持分帶來的麻煩?】
在土地尚未切成非常零碎地/或是過多持有人之前，將土地作好處置是最好的時機，下面幾種方式，提供給大家參考。
協議分割
將土地依比例切分後，各自持有完整地段，往後要自用、出售或貸款都方便
但若共有人太多、對地段或價值看法不同，談判常常破局。
訴訟分割
協議不成，可以提起訴訟，由法院進行分割。
收購整合
若你資金足夠，可以考慮收購其他共有人持分，成為土地完整擁有者，這方法適合持分比例較高者、或想長期經營的人。談妥時務必留下白紙黑字與簽章，避免後續糾紛。
尋求專業人士協助整合
委託地政士、代書或專業不動產團隊協助進行持分整合與溝通，並協助媒合買方，有效提升協商效率，減少自行處理的困難。
面對土地持分的問題，最怕的就是『放著不處理』，越早整合，對未來才越有保障，滿億團隊深耕八德，將與您一同經歷這片土地的市場起伏與發展，無論時代如何轉變，我們都堅守在地，攜手協助您應對土地與房產的挑戰，共創美好未來。
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