【中路重劃區介紹｜重劃區是什麼?生活機能、房價行情一次看懂】

Wang Jully
5天前
讀畢需時 6 分鐘

已更新：3天前

滿億團隊在房地產業界，耕耘多年，經常聽到客戶提到【重劃區會不會成為下一個蛋黃區?】的疑問，其實這樣的都市計劃很常見，但為什麼重劃區的土地都呈現非常碎、不整，像這樣的地段真的值得入手嗎?又為什麼各地政府都在推動重劃?滿億團隊將透過【中路重劃區】這個具體案例，帶你一次搞懂重劃區的定義、形成原因與發展潛力！

重劃區的定義是什麼

中路為什麼會被劃為重劃區

誰適合買重劃區

住在中路重劃區好嗎?發展得起來嗎?

目前中路重劃區的熱門建案均價

面對桃園各大重劃區，如何選擇

【重劃區的定義是什麼?】

重劃區是將原本畸零破碎、利用效率不高，或是已開發但建築老舊凌亂的土地，經由政府重新整治，將不規則的土地重新劃分，興建道路、公園、學校、公設，使土地變的方正或呈現『井』字狀或棋盤式，逐步提升區域機能。

重劃區又分為兩種：

公辦重劃區：

由政府主導執行，主要是為了促進城市發展、改善基礎設施，開發過程中會依據法定程序來進行土地徵收、道路規劃及公共設施建設，並依規定分配土地，確保公共利益得到保障。

自辦重劃區：

由「私人或民間團體主導」，通常是地主與開發商自行規畫執行，雖然由私人主導，但仍需要依循相關法規進行，並與政府配合完成土地重劃，最後達成雙方的利益平衡，若地主之間意見不一，容易發生紛爭，影響進度。

【中路為什麼會被劃為重劃區?】

過去的中路地區，多為農業用地與傳統住宅，土地分布破碎、建築老舊，發展潛力長期被壓抑，隨著桃園升格為直轄市後，人口快速成長，都市規模擴大，政府因應未來發展需求，選定位處於桃園核心的【中路地區】作為重劃計畫重點。

中路不僅鄰近國道二號與多條主要交通幹道，又是南崁與桃園的交界中心點，成為了政府都市計劃的首選。

中路重劃區範圍約在文中路、國際路二段、永安路所圍之間，包含幾條主要幹道：

文中路：向南可連接中壢青埔地區，向北則通往桃園市區。

國際路：向南通往八德，向北通往永安路，可連接大興西路。

正光路：北接國際路二段，南通中山路巷弄，銜接中正路與力行路，通往桃園夜市與車站。

力行路：西接中正路，東接國際路二段，串聯重劃區與市區的道路。

大興西路：向東可進入龍安商圈與文中路，向西通往藝文特區及經國路邊緣。

【誰適合買重劃區?】

重劃區畫的是一個未來的藍圖『寬敞筆直的道路、整齊的街廓、完善的公設、便利的交通與生活機能』，如果你嚮往的是這種規劃整齊、發展潛力大的環境，重劃區會是好的選擇，但購買時機非常重要。

購買重劃區房子會有兩種狀況：

商圈未成熟時購買：

這是房價相對最低的時期，區域內還沒有商場、診所、學校進駐，沒有廠商、投資客的炒作，適合願意長期持有，或是對未來規劃有信心的人購買。

自住族群，不急著入住，願意等待生活機能到位
投資族，期待未來增值空間

不過，在這個階段進場，也可能會面臨短期內的生活不便，像是：醫療資源稀少、日常採買要開車、學區尚未明確、公共建設還在施工中。

商圈成熟後購買：

此階段的重劃區，通常已吸引建商進駐、投資客布局，房價已隨著公設與商機的到位而水漲船高，此時入場負擔較重，適合重視生活品質，希望即刻入住或追求區域價值穩定的購屋族。

【住在中路重劃區好嗎?發展得起來嗎?】

目前中路重劃區正處於穩健發展階段，近年房價已不斷突破新的天花板，顯示市場對該區的信心與期待。

隨著中路社宅的落成與政府相關機構的陸續進駐，為區域帶來穩定的人口與就業需求，同步引起建商的興致，逐步投入開發，注入更多的商業機會。

交通:緊鄰國道2號南桃園交流道，交通便捷，北客南遷首選，在大興西路、國際路、中山路皆有多班客運可通往台北，方便北桃通勤族搭乘。

學區:目前學區為文山國小、中興國中、幼兒園、私立小學，區內也規劃有學校預定地。

醫療:衛生福利部桃園醫院、秉坤婦幼醫療

綠地:向陽公園、風禾公園、水秀公園，六座兒童公園

生活機能:因中路重劃區規劃為「純住宅」，所以在日常生活採購會稍微遠一些，日前區域內相繼進駐，超商、全聯、星巴克等，主要生活機還是須往力行路、桃園市區、市政府、藝文特區、龍安商圈、經國等等。

【目前中路重劃區的熱門建案均價?】

建案名稱	屋齡	戶數	近一年成交均價
大觀雲滙	(預售）	130戶	41.75萬/坪
璟都中路大苑	(預售）	251戶	52.59萬/坪
福鄉至馥	(預售）	62戶	41.50萬/坪
鉑克棶	(預售）	346戶	47.09萬/坪
葛里法7	(預售）	81戶	52.65萬/坪
國泰GRAND PARK	(預售）	110戶	65~70萬/坪
中悅中央公園	7年	101戶	49.58萬/坪
鴻苑	2年	157戶	45.39萬/坪
璟都米蘭	1年	350戶	49.43萬/坪
嘉璟一品硯	1年	371戶	48.75萬/坪
豐邑風禾	0年	150戶	49.28萬/坪
昭揚天地	0年	124戶	29.04萬/坪
悅佳謙悅	(預售）	91戶	51.68萬/坪
國際ONE	(預售）	77戶	49.59萬/坪
益騏新画峰	(預售）	245戶	58~63萬/坪
名嘉逸境	(預售）	46戶	44.48萬/坪
京懋泰閤	(預售）	139戶	51.83萬/坪
京澄為樂	(預售）	60戶	47.79萬/坪
昭揚大臻	(預售）	92戶	56.63萬/坪
利晉學府	1年	72戶	32.81萬/坪
丰格109	3年	109戶	52.91萬/坪
合輝豐鉑	3年	127戶	47.80萬/坪
國泰水秀	4年	85戶	54.94萬/坪
尊勝白金花園	2年	165戶	42.71萬/坪
宜誠川云	(預售）	80戶	51~58萬/坪
MID PARK名嘉極境	(預售）	37戶	50.62萬/坪
向陽綻	(預售）	97戶	30.89萬/坪
京懋頤和	1年	181戶	48.03萬/坪
青和大綻	0年	73戶	42.25萬/坪
璟都巴黎	3年	231戶	46.76萬/坪
合遠康萊爾美樹館	5年	163戶	47.63萬/坪
京懋一號	5年	176戶	51.17萬/坪
中悅學府公園	6年	143戶	34.33萬/坪

面對桃園各大重劃區，如何選擇

這個問題是許多購屋族心中的疑問，尤其對於首購族、新手來說，更容易陷入「到底要選哪個重劃區」的迷惘，其實，我們在比較重劃區前，不妨先撇除地段、價格這些外在條件，先從「自己需要的是什麼?目前生活狀態可以去做什麼選擇?」

情境一

單身未婚/獨居
月薪五萬元
每周出差二到三次(需要搭高鐵)
在八德工作
需要2房的房型

小婷的選擇比較

條件	八德置產	青埔置產
房價區間	房價約850-950	房價約1000-1100萬
房屋選擇	中古屋、新屋多	小坪數少，選擇受限
財務壓力	預算緊繃還在範圍內	超出預算，財務壓力大
生活機能	穩定、商圈成熟	尚在發展中，生活機能不足
通勤與便利性	節省工作交通時間與成本	需長期往返八德，成本高

情境二

小婷與先生育有一對3歲雙胞胎
小婷在家顧小孩
先生在青埔工作，家庭月收入約20萬
小孩未來需要較大的生活空間，目標4房
小婷覺得中路房價「比較甜」發展潛力不錯

小婷的選擇比較

條件	中路置產	青埔置產
房價	單坪單價低於青埔，同樣4房總價可省幾百萬	單價偏高，4 房產品總價門檻高
發展潛力	屬於政府積極規劃重劃區，建設到位中	開發成熟度高，已進入高價階段
生活機能	學區、商業、公設逐步到位	尚在發展中，生活機能不足，小孩長大後會需要親自接送。
通勤與便利性	先生通勤時間會拉長	先生工作在地，青埔仍具地利之便。