【土地分區是什麼？住宅、商業、工業用途一次看懂】

在找土地投資時，常常會看到「土地分區」這個詞，但你真的知道它是什麼嗎?土地分區不只是簡單分成城鄉、住宅或商業等類別，背後藏著更細膩且複雜的規劃思維，政府在劃設分區時，會一併考量都市更新、工業與商業發展、醫療資源分布、學區、交通建設、環境友善與綠能等多項因素。每一塊土地的價值，取決於政府怎麼規劃它、周邊又如何配套，滿億將透過這篇文章讓你搞懂【土地分區】到底是什麼，又是如何升值的。

土地分區是什麼

購買土地後可以變更分區嗎?

八德規劃中的區域、熱門投資區塊在哪邊?

哪一塊地投資了會漲價?

【土地分區是什麼】

土地分區是指各地方政府在進行都市計劃時，會將每塊土地依照不同用途劃分為各種區域，並對不同的區域設置相應的開發限制。不同的分區會塑造出不同的生活型態，對周邊的發展方向與土地價值產生重要影響，在【土地投資賺翻還是慘賠? 揭密5大地雷】中已有淺提到國土開發及都市計劃的相關內訊息，接下來將進一步介紹更詳細的分區細節與限制。

第一種住宅區	純住宅區，只能建造獨棟或雙併住宅，禁止非住宅使用。
第二種住宅區	可設置各式住宅及日常用品零售業或服務業商店。禁止工業使用及較具規模之商業使用。
第三種住宅區	可設置各式住宅及一般零售業。禁止工業使用及較具規模之商業使用。
第四種住宅區	可設置各式住宅及輕工業（例如：加工業）、一般零售業。禁止大規模之工業與商業等使用。

第一種商業區	供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及有關商業之使用。
第二種商業區	供住宅區與地區性之零售業、服務業及有關商業活動之使用。
第三種商業區	供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及有關商業活動之使用。
第四種商業區	供全市、區域及台灣地區之主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及有關商業活動之使用。

特種工業區	除得供與特種工業有關之辦公室、倉庫、值勤單身員工宿舍外，應以下列特種工業之使用為限。‧乙種工業區及甲種工業區限制設立之工業。‧其他經本府指定之特種原料及其製品之儲藏或處理使用。前項與特種工業有關之各項設施，應於遲廠時連同建廠計劃一併提出申請，經主管機關核可後始得為之；增建時亦同。
甲種工業區	甲種工業區以供輕工業及及無公共危險之重工業之工廠為限，不得為下列建築物及土地之使用。‧煉油工業 ‧放射性工業‧易爆物製造儲存業 ‧液化石油氣製造分裝業。
乙種工業區	為提供公害輕微之工廠與其必要附屬設施及工業發展有關設施使用為主，不得為下列建築物及土地之使用。
零星工業區	零星工業區係為配合原登記有案無污染性具有相當規模且遷廠不易之合法性工廠而劃定，僅得為無污染性之工業使用及與該工業有關之辦公室、倉庫、值勤員工單身宿舍、生產實驗室及其他必要設施或為汽車運輸業停車場、客貨運站及其附屬設施等之用。

使用分區		都市計劃
用途	顏色區塊	用途	顏色區塊
商業區	淺紅色	道路	紅色粗線
住宅區	黃色	學校	紫色
混合區	橘紅色	市場	橘紅色加綠色斜線
工業區	棕色	污水處理	青色
農業區、保護區及水岸發展區	淺綠色	機關用地	藍色
行政區	藍	停車場	棕色
禁建區	紅色	喪葬等其他公共設施	黃色
		公園、童遊樂場	綠色

【購買土地後可以變更分區嗎?】

購買土地後，有其他的土地規劃，想要變更分區要怎麼做?分區條件有哪些? 土地分區變更的條件需要符合一定的面積要求及特殊條件，並且需經過政府的審查與批准。 從一個分區轉換到另一個分區，必須符合都市計劃的整體規劃和法律規定，這些條件可能包括土地的使用性質、當地發展需求，以及未來的城市規劃方向等因素。 若是有重劃區或模糊區，變更的可能性會根據具體情況而定，並需要經過專業的規劃和審核程序，並不是買了土地只要申請過即可變更的，了解當地的規劃與政策，是每個投資者不可忽視的關鍵。

【八德規劃中的區域、熱門投資區塊在哪邊?】

以八德舊市區為中心，向外擴大為方正的的正方形做重劃，就是大家熟知的八擴(八德擴大重劃區)，這裡是目前八德最搶手的投資熱區，其次則為，近年發展迅速的廣豐生活圈、商業活動日益增加的東勇北路周邊，及連接八德與中壢的重要道路-和平路沿線。

前面提過，影響土地與房價的因素很多，包括都更、公設、環境、交通便利性、生活機能、商業活動…等，熱門的投資區域，大部分都具備這些條件，但並不代表買在這個區域的房子、土地就會翻倍漲。以捷運站附近土地為例，同樣都是步行可達的距離，還是會因為實際距離遠近，產生價格的落差，就算是同個社區，也會有樓層高低、視野開闊度及朝向等等細節而導致房價不同。

目前，八擴與廣豐地帶還是依然是非常受關注的投資熱點，八擴還處在開發中，雖然商圈尚未成熟，在捷運的加持與整體規劃的帶動下，未來發展潛力相當可觀，是否會超越藝文特區與廣豐地帶的地位，備受投資市場關注，並積極布局中。

目前八德的冷區處包含介壽路沿線、建國路沿線及大湳市場周邊，這些區域擁有成熟的商圈型態，是八德最早發展的生活地帶，生活十分機能完善、人流商業活動都一直保持穩定的狀態，但相較於近期的重劃區來說，不論是街道輪廓規劃、物建的新舊，新穎度上略顯不足，也因此在近年的投資熱度上稍顯平淡。

【哪一塊地投資了會漲價?】

聽到黃金地段，許多人就會一窩蜂的湧入，期盼土地會因為地理位置優越而大幅升值，黃金地段指的是交通便利、生活機能優越、人口穩定或密集，這些條件確實很誘人，但只是【保值條件】，不代表一定有明顯的漲幅。

舉例大湳市場，生活機能極好，但因為周邊邊街廓老舊、發展接近飽和，缺乏大型建設或開發題材，導致這一帶更多是保值而非增值，隨著附近有兩站捷運預定地的規劃，未來有機會帶動周邊發展，是否能成為會漲價的地段，還可以再長期觀察。

選一塊好的土地，從來都不是單靠運氣，要看他的熱度與未來規劃與潛力，滿億團隊深耕八德多年，熟悉每一個區塊的節奏與變化，滿億配有永慶專屬的代書、優秀的業務團隊為你服務規劃，幫助你篩選合適的投資區域，無論是土地選擇、規劃設計、未來的投資機會，滿億團隊都幫您做好周全的規劃，讓您的投資增值，實現理想。