【共有土地能自己賣嗎？土地分割流程與注意事項一次看懂】

家族傳承下來的土地，長年閒置，與兄弟姊妹或親戚共有。想賣掉自己持有的那一份變現，卻遇到其他共有人不同意?土地分割可以只分自己的部分嗎?這是不少人遇到的問題，也常因為牽涉家族關係、意見不合，讓處理難上加難，滿億團隊將透過本篇把土地分割流程與注意事項一次整理。

【何謂共有土地?土地分割又是什麼?】

在台灣法律上，土地可依所有權人數分為兩種：

單獨所有土地：也稱為「獨立土地」，由一人擁有整筆土地，所有權人可以單獨決定出售、設定抵押或建築，不需他人同意。

共有土地：兩個人以上共同持有一筆土地，稱為共有土地或是持分土地，做任何重要處分或決定，都需依據持分比例來做決定，非看人數多寡

※以公司舉例就像是一人公司與多股東公司一樣的道理※

舉例：

陳義明	陳二明	陳參明	陳賜明	陳武明
50%持分	12.5%持分	12.5%持分	12.5%持分	12.5%持分

情境一：陳義明想出租土地，其餘人不同意

無法出租，因為陳義明只有50%，剛好50%，沒過半不成立。

情境二：陳義明與陳二明同意出租

兩人合計62.5%持分，超過『過半門檻』，可以出租。

情境三：其餘四人都想用土地抵押貸款，只有陳義明反對

雖然人數占多數，但持分合計為50%，未達2/3門檻，無法設定抵押，形成死局，若要解決，需透過訴訟分割，不須全員同意，只要有一人提起訟送即可進入土地分割流程。

土地分割常見於繼承、投資或理念不合的情況下發生，會需要用土地分割來釐清各自的權益，以下整理幾種常見情境：

家族繼承：

長輩過世後，留下的土地登記在多名子女的名下，因每個人的理財觀念不同而產生分歧，有的人會想長期持有等待增值，有人會想善用土地資源，開發其他資源，也有人急需用錢急售或是貸款，每個人對土地的期待不同，處理方式難以管理，最終就走向土地分割。

投資夥伴：

投資合夥人員有共同目標，買地開發或持有，後續因管理、理念不合、或是其他因素…等等而進行土地分割，常見的合作投資有：務農、買地蓋房、合夥投資土地等待增值。

想要辦理土地分割，第一步是向土地所在地的地政局網站提出申請，以台北市的土地為例，就需要到台北市政府地政局網站下載申請表，並備齊下列文件：

(不同縣市規定程序略有差異)

上述資料攜帶至該地區的地政事務所辦理土地分割申請：

土地分割的費用計算：

費用主要是在複丈費與鑑界費，如有請代書、律師，費用又另計。

	定義	使用時機	費用
複丈費	複丈是重新丈量整筆土地的邊界與面積。	土地要分割、變更地目、重建申請、分新地號時會用到	每公頃以台幣800元計收，每半公頃收半數，土地面積超過10公頃，另案計算。
鑑界費	鑑界是判定土地與鄰地之間的界線（誰的地在哪）	發生爭議或鄰地糾紛（例：對方蓋到你地界）時才會用到	每公頃以新台幣4,000元計收，每增加半公頃增收半數，土地面積超過10公頃，另案核計。