【賣房賣地需要繳那些稅?一篇搞懂土地增值稅與房地合一稅2.0】

在土地/房屋出售時，一定都會遇到土地增值稅與房地合一稅2.0，這兩種稅徵差別在哪裡?是二擇一來繳納嗎?正常來說，單純出售土地，僅會課徵土地增值稅，但土地上如有建物，不論是合法自建、違建、臨時搭建，只要國稅局判定有實質價值，將會課徵房地合一稅2.0。

滿億團隊將透過本篇，帶你了解土地增值稅與房地合一稅2.0的差別在哪裡，想複習房地合一稅2.0的朋友請點擊這個連結了解！

土地增值稅是什麼?

土地增值稅怎麼計算?

土地增值和房地合一稅2.0的差異?可以只挑一種繳嗎?

如何降低土地增值稅?

繼承了房子土地也要繳稅嗎?

如何知道土地是否有漲價?

土地買賣一定要繳清增值稅嗎?要準備什麼資料?

【土地增值稅是什麼?】

在販售土地時，政府會依據土地漲了多少來課徵土地增值稅，為了減輕自住者的負擔，如果賣的是自用住宅用地，在一定的時間內又購買新自用住宅用地，符合資格可以申請退回之前繳的部分土地增值稅(重購退稅)。

隨著時間的推移，土地價值普遍呈現上漲趨勢，除了市場因素外，還有一些政府認定的成本增加，會讓土地公告現值提高：

• 改良土地費用

• 工程受益費用

• 土地重劃負擔費用

• 部分土地被政府徵收，將捐贈土地的價值轉嫁到剩餘土地現值

【土地增值稅怎麼計算?】

土地增值稅=土地漲價總額X稅率-累進差額-長期減徵-增繳地價稅額-依法減徵稅額

土地漲價總額	土地公告現值-取得公告地價 (ps:取得公告地價會依物價調整換算為現在幣值)
稅率	20%：土地漲價總額不超過100% 30%：土地漲價總額超過100%低於200% 40%：土地漲價總額超過200%
累進差額	避免繳過多的稅額，政府會提供一些折扣 稅率:20% 累計差額0元 稅率:30% 累計差額20萬元 稅率:40% 累計差額50萬元
長期減徵	長期持有土地的話，依持有期間長短有不同的減稅優惠 20-30年：原稅額x80% 30-40年：原稅額x70% 40年以上：原稅額x60% 若符合自用住宅優惠稅率，稅率維持10%(一生一戶)。
增繳地價稅額	有漏繳稅的部分，會在這時補繳少繳的部分。
依法減徵稅額	退稅重購、被徵收的地段、農地農用特定用途土地，依法減少稅額

這麼多數字看了都眼花了吧，這邊以奇奇來舉例，就會比較清楚了。

『奇奇從阿公那邊繼承了房地，原始取得價值為200萬，奇奇繼承時公告現值為760萬，20年後現值為888萬，現在奇奇要搬到都市發展，要把地賣掉』。

• 土地漲價：888萬-760萬=128萬

• 累計稅率：128萬*20%=25萬6000

• 長期持有減徵／自用住宅(2擇1)：204,800／128,000

• 補繳地價稅：因土地公告現值調高，補足差額。

所以奇奇只需要繳納：204,800或是128,000與補繳地價稅。

【土地增值和房地合一稅2.0的差異?可以只挑一種繳嗎?】

以前房子跟土地是分開課稅的，土地要繳土地增值稅，房子則要看情況課【綜合所得稅】，房地合一稅2.0上路後，只要出售建物，房屋土地漲價的稅費將被整合再一起課徵，若只有土地買賣，還是須繳土地增值稅，就不適用於房地合一稅2.0，所以兩種稅不是二擇一，而是根據有無建物來決定應繳的稅。

過去課稅方式	現在課稅方式
土地漲價→土地增值稅 房屋獲利→申報綜合所得稅	建物與土地連動→繳房地合一稅2.0 單賣土地，地上無建物→土地增值稅

【如何降低土地增值稅?】

不論是土地增值稅或是房地合一稅，費用是真的很高，把房地所賣的金額扣除其他花費，賺的錢可能還補不回來，甚至賣房還賠錢，下面列出一些可以省稅率的方式：

• 一生一次自用住宅10%優惠稅率：

  每個人一生都有一次機會，再出售「自用住宅用地」時，適用10%自用住宅優惠稅率之適用。

• 一生一屋適用10% 稅率：

  如已使用過一生一次自用優惠，未來有換屋需求，可再享一次10%的自用住宅稅率。

• 重購退稅(先買後賣or先賣後買)：

  如果在2年內先賣後買or先買後賣另一筆「自用住宅用地」，且符合條件，可申請

• 重購退稅。

• 長期減徵：

  長期持有土地達20年以上者，可享土地增值稅20%、30%、40%減徵。

• 重劃減徵：

  如果土地曾參與重劃，可扣除相關費用，重劃後第一次轉移，可再享稅額40%減徵。

免課稅條件

• 土地屬公共設施保留用地土地若被劃分在公共設施保留地，地主在轉讓時可以申請免徵土地增值稅。

• 農業用地作農業使用依法登記為農業用地，且實際真的有做農業用途，將不課土地增值稅。

• 贈與及繼承移轉夫妻之間互相贈與 (僅限配偶)子女繼承 (出售須補土地增值稅)。

【繼承了房子土地也要繳稅嗎?】

房屋土地不論是用贈與或繼承的方式，皆不需要繳土地增值稅，但會有贈與稅與遺產稅。

贈與稅：

• 2811萬以下課徵10%

• 2,811萬~5,621萬，課徵281.1萬 + 超過2,811萬的15%

  (5,621萬，2,811萬10%+2,810萬15%)

• 超過5,621萬元者，課徵702.6萬元加超過5,621萬元部分之20%

遺產稅：

• 5,621萬以下，課徵10%

• 5,621萬至1.1242億，課徵562.1萬元，加超過5,621萬的15%

• 1.1242億，課徵1,405.25萬，加超過1.1242億元部分之20%。

【如何知道土地是否有漲價?】

• 透過「內政部地政司」提供的「公告土地現值及地價線上查詢」服務，填寫土地所在縣市、地段、地號等即可查詢。

• 各縣市政府大多也有所屬的網站可供查詢

• 可電洽各市政府地政局地價科諮詢。

【土地買賣一定要繳清增值稅嗎?要準備什麼資料?】

土地增值稅由賣方負擔，買方通常不需要負擔，再辦理土地過戶登記前，必須繳清土地增值稅，並備妥以下資料：土地所有權狀、土地買賣契約書、土地增值稅申報書、繳納土地增值稅的證明。

透過繳清土地增值稅可以確認下述幾點：

• 確認土地價值

  透過公告現值和買賣契約，可以精準計算增值稅，確保雙方依法繳納合理的稅款。

• 保障買賣雙方權益

  繳清土地增值稅後，地政機關才會核發過戶登記證明，確保買方取得合法所有權，避免日後糾紛。

• 避免逃漏稅

  申報與繳納土地增值稅是政府稅收的來源，這套流程能有效防止賣方逃漏稅，維護稅制公平。

• 符合法律規定

  土地過戶前必須完成稅務程序，才能符合土地稅法及相關法規，否則無法完成土地所有權變更。

土地或房屋買賣看似簡單，實際上一點都不簡單，牽涉到的稅務、法規、流程層層環扣，絕非菜市場青菜蘿蔔一把十塊，三把二十喊完就成交，想順利完成買賣，又能合法節稅，請指定滿億團隊，滿億團隊會為您提供全套的協助與規畫建議，讓你買的安心賣的放心！

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