【鳳鳴重劃區容積率不高，建設有限?房價卻飛上天！】

近幾個月來，京華城案因容積率變化引發熱議，牽動了不少調查與討論，到底什麼是容積率?鳳鳴重劃區的容積率為何低?這又如何影響建設區域，卻讓鳳鳴重劃區的房價不斷突破天際?本文，滿億將透過容積率切入，帶你深入了解鳳鳴重劃區房價飆升背後的原因。

什麼是建蔽率與容積率?

容積率如何影響建築樓層?

鳳鳴重劃區容積率低，公設未來如何發展?

為何鳳鳴重劃區讓大建商退縮?

鳳鳴重劃區房價走勢分析

【什麼是建蔽率與容積率?】

建蔽率與容積率，是都市計畫的規範，目的是維持市容整齊，避免房子擠成一團，確保居住舒適度、安全，同步保有日照與隱私。如果沒有這些規範，建商為了把土地價值發揮最大效益，會盡可能「蓋好蓋滿」。

假設：

一棟房子占地約 40×40 公尺，而一塊土地總面積為 160×160 公尺，如果完全不限制，就能在這塊土地上蓋滿 16 棟建築，房子之間幾乎沒有空隙，打開窗戶就能直接跟對面的鄰居四目相對打招呼，完全沒有隱私，也不會有公共空間，全都是房子。

	建蔽率	容積率
作用	限制一塊土地上最多能建多少房子，避免把整塊地都蓋好蓋滿。	限制一塊土地上所有樓層加起來的建築總面積，不能蓋得太大。
計算公式	建築物占地面積 ÷ 土地面積。	總樓層面積 ÷ 基地面積。

舉例：

• 土地面積2000坪

• 建案占地面積700坪

• 建案總樓層面積6000坪

建蔽率計算:700÷2000=0.35 (35%建蔽率)

容積率計算:6000÷2000=3 (300%容積率)

也就是說6000坪可以均分在每一間房子，不限制高矮寬窄，但也需合乎建築法(結構安全、防火避難設施、設備安全等)。

【容積率如何影響建築樓層?】

容積率決定了建商能蓋多少樓地板面積，而樓層高低會改變基地的使用方式

同樣以6000坪的總樓地板面積為例：

高樓層：將6000坪均分給20樓，基地上將有很多空地，可規劃更多的公設，像是中庭、花園、車道、公共設施，棟距寬敞、採光。

低樓層：將6000坪分散給5-10樓的大樓，需要更多的佔地面積，壓縮了公共空間的規劃，棟距較窄，環境可能較擁擠，美化有限。

【鳳鳴重劃區容積率低，公設未來如何發展?】

鳳鳴重劃區面積約50.7公頃，以鶯桃路、桃鶯路、永和街、大湖路和鳳吉一街所包圍，為一長條形的自辦重劃區，約在2003年完成土地整理。

自辦重劃區的重點在於土地分配與基本公設【道路規劃、排水、部分綠地】的建置，而大型公園、圖書館、學校、公營醫院、百貨商場…等等設施，還需仰賴政府編列預算或大型企業進駐，要獲得這兩種資源，皆須達到一定的人口規模及一定的消費力，他們才會願意編列預算投資。

目前鳳鳴重劃區未來發展的困難點如下：

1. 鳳鳴容積率低，皆為小規模社區、較少大規模的住宅社區。

2. 鳳鳴腹地面積小，房子建設有限，較難支撐大型商場、醫院、商業設施與公設地進駐。

3. 人口成長緩慢，也是鳳鳴重劃區發展緩慢的最大主因，畢竟沒人想花費一大筆金額去投資建立蚊子館。

   
   

【為何鳳鳴重劃區讓大建商退縮?】

大型建商看中的是社區規模與品牌價值，在社區規劃上會將誠意做到滿，通常會設計游泳池、會議室、閱覽室、健身房等高規格公設，使社區成為品牌代表作，即便戶數不多，也會靠高屏大宅或精緻小宅彰顯價值，提升單價。

而開發需要一定的腹地面積支撐，才有辦法容納大型建設，鳳鳴重劃區屬狹長型腹地，規劃有限，加上容積率低，樓層高度戶數皆難以拉高，大型建商要做大規模社區時，成本與規劃空間皆會被壓縮，對於喜歡打造生活品質，社區品牌來吸引客戶的建商，鳳鳴的吸引力相對較弱。

鳳鳴重劃區的熱門建案有：

建案名稱	坪數	均價
森鉅承	20.45~33.94坪	44.8萬
THE ONE	24~40坪	46.73萬
仰沐	26-39坪	51.19萬
鳳鳴欣苑	25~40坪	36.61萬
四季琢硯	20~40坪	39.57萬
和耀心綻	24~36坪	41.29萬
森聯LIFE森睦	24.73~47.51坪	37.62萬
微笑海悅	22~37坪	40.54萬
金鶯廣場	29~56坪	43.6萬
豐邑日日	28~40坪	42.46萬
新潤幸福莊園	22~42坪	40.18萬
新潤幸福莊園2	21~39坪	36.85萬
和瑞微美	19~40坪	39.8萬

【鳳鳴重劃區房價走勢分析】

鳳鳴重劃區因捷運三鶯線與台鐵鳳鳴站的拍板定案，催化了開發進度，使房價曲線大幅上漲，早期推案多落在2字頭，隨著建商、財團的進駐，城市輪廓日漸明朗，新案行情拉升至3字頭，如今，鳳鳴重劃區的房市行情高達坐四望五的階段，已不稀奇。 不過，近期的房市與股市降溫，加上國內打房政策與國際政經局勢（川普的關稅大刀）讓市場情緒轉為保守、投資客退場轉售、成交速度轉慢，部分建商開始釋出優惠與議價空間，市場轉為買方主導。

長期看下來，隨著捷運、台鐵的進度推進，以及全聯、寶雅、星巴克等品牌進駐，象徵著區域人口與消費力正在成長，生活機能提升，長期來看仍具有成長潛力，有望在房價盤整後重新尋找成長動能。

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