【鳳鳴重劃區介紹｜發展背景、未來潛力一次看】

Wang Jully
8月14日
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鳳鳴重劃介於新北市鶯歌車站與桃園車站之間，當地居民要北上需移動8公里前往鶯歌車站，要南下則要移動到桃園車站，交通非常不便，儘管人口雖然不多，仍有都市計劃逐步推進，人口也在緩慢成長的趨向，為了使當地交通便利性提升，桃園市已於113年11月建設了鳳鳴臨時站造福當地居民與旅客，那麼，這個地處邊陲、規模不大的鳳鳴地區，為什麼會成為重劃區?接下來滿億團隊將帶您深入了了解鳳鳴重劃區的發展背景與潛力所在。

【鳳鳴為何變成重劃區】

鳳鳴重劃區位於在桃園龜山區北側，緊鄰新北市鶯歌，該區早期開發程度有限多為農地與老舊工業區，雖屬桃園航空城計畫東側延伸腹地，長期以來多為低度使用區域，正好可承接部分居住、產業與社會住宅等空間需求，具備可整合性與發展價值。此外，隨著捷運建設逐步明朗，發展腳步開始加快，1990年，台北縣(今新北市)提出捷運路線計畫，連結三重、樹林、鶯歌地區，並於2014年獲得核定並由新北市捷運局主辦，隔年隨著桃園航空城計畫推動，首度討論三鶯線向南延伸到鳳鳴與林口的構思，並於2018年正式拍板延伸至鳳鳴站，但林口還在評估與協商。捷運三鶯線拍板定案後，成為鳳鳴重劃區開發的重大催化劑，加上鳳鳴臨時站的設立，促使原本開發緩慢的鳳鳴重劃區，隨著捷運交通利多的帶動，市政府加速推動都市計畫與重劃開發，為區域注入新的活力與發展機會。

【鳳鳴重劃區範圍】

鳳鳴重劃區腹地面積不大，由下列四條主要路所圍繞：

大湖路：連接鶯歌與桃園之間的交通要道來往車輛多。
永和街：位於新北市鶯歌區與鳳鳴接壤地帶，是鳳鳴重劃區內的重要區域道路，串連鶯桃路商圈、鳳鳴學校、鳳鳴火車站、三鶯線站點等，市區內重要支路。
桃鶯路：橫跨桃園龜山與鶯歌區的主要幹道，具備交通便捷性與捷運接軌潛力，是觀察鳳鳴發展的重要路線。
鳳吉一街：靠近鶯桃路商圈與三元市場，便利商店、連鎖店面、社區賣場與餐館林立，為區域居民提供日常採買及生活便利性

【未來鳳鳴重劃區會如何發展】

目前鳳鳴重劃區建設都還在起步，並非完整成熟的，未來會如何發展可以這幾個面向來看：

交通建設逐步到位：

鳳鳴臨時站已於2024年底啟用，捷運三鶯線也預計在2025年底完工、2026年通車，屆時『鶯桃福德站（捷運站點）』也使鳳鳴地區交通運輸更加方便，不僅縮短通勤時間，將促進區域繁榮，讓交通服務更貼近民眾。

生活都市計畫與土地利用：

鳳鳴重劃區主要是配合三鶯線建設為軸心，打造交通節點帶動生活圈的開發式，周邊土地依據使用功能，規劃為住宅區、商業區、乙種工業區與休閒用地等﹐具備完整生活、就業與交通條件，對於想住在新北與桃園中間的人，是個值得關注的地點，房價相較林口親明許多，又是新建案又位於桃園與鶯歌中間。

建案與房市：鳳鳴重劃區的房價，原先約落在28萬/坪左右，在三鶯線、鳳鳴車站陸續規劃完工的利多下，部分建案房價已上4字頭，相較於桃園或北大特區相對便宜，在土地規劃逐漸明朗，吸引眾多建商紛紛插旗，市場關注度高。

生活機能：鳳鳴重劃屬典型的舊聚落改造型重劃區，與八德擴大重劃區、青埔重劃區、中路重劃區屬性都不相同，大部分重劃區為是靠政府推動，從無到有，而鳳鳴以既有住宅為基礎，導入交通利多與都市計畫進行更新與升級，目前鳳鳴重劃區的生活機能有：

公設綠地：目前鳳鳴重劃區已規劃10公頃的公園、綠地與兒童遊樂場，但目前多為規劃

中尚未真正開闢。

學區：鳳鳴國小、鳳鳴國中

採購：桃鶯路與鶯桃路兩側具備基本採買機能。

醫療資源：尚須依賴外區資源，如林口長庚、龜山長庚、桃園醫院等。

【鳳鳴重劃區缺點】

雖有都市計畫與捷運的推進，但進度還是較為緩慢，區域建案開工量不多，基礎設施也尚未全面到位。

都市計畫中預留大量綠地、學校、公園用地，實際開闢進度大多仍在紙上階段，需要更多時間落實。

鳳鳴重劃區無大型商場或購物中心，目前僅有便利商店，撐起日常機能，適合單純生活型需求。

鳳鳴臨時車站啟用，加上三鶯線拍板延伸，但捷運尚未通車，目前僅能仰賴汽機車、公車、火車接駁。

【鳳鳴重劃區適合誰買】

鳳鳴重劃區的建案多以小家庭為主力訴求，規劃上以2～3房、20～30坪左右的房型為主，搭配「高單價、低總價」的銷售策略，吸引首購族、小資家庭與雙北外移人口。

由於區域總價門檻相對較低，又能買到新屋，加上捷運題材帶動增值預期，成為不少自住與投資族群搶進的重點區塊。

【鳳鳴重劃區熱門建案均價】

鳳鳴重劃區過去房價約落在28萬/坪左右，隨著交通建設的落成與規劃，2023~2024年間房價快速上漲，近一年平均成交價為42.44萬/坪，於2024年下半年，出現最高成交價47.42萬/坪的紀錄，區域房價一度呈現【坐四望五】的期待。

不過近期市場買氣不佳，受到川普關稅與全球股市震盪影響，投資族群觀望態度升高，市場熱度明顯趨緩。雖然區域內多數預售案價格尚未明顯下修讓例，但相較於過去熱絡的房市，現在買盤更偏向自住首購與小家庭族群，反映出投資需求降溫。

【鳳鳴重劃區相比於其他重劃區優點】

鳳鳴重劃區整體面積較不大，屬於規模較小，生活單純的開發型態，不像中路、八德等大型重劃區有大量商業、學區集中，形成靜謐、居住導向的環境。區域交通建設方面，未來將同時擁有捷運、鳳鳴臨時站的加持，對於依賴大眾運輸通勤的族群是一大利多。此外，鳳鳴距離大湳交流道不遠，機能可銜接至鶯歌市區與桃園核心，須留意上下班尖峰時段，車流壅塞，需提早出門預留時間。