【土地投資賺翻還是慘賠? 揭密5大地雷】

土地買賣投資一直是高資產階級的熱門標的，尤其是具備重劃計畫的農地，更是炙手可熱，人人都想分一杯羹，選對土地，資產翻倍；選錯土地，不只賠錢，還可能踏入無底深淵，土地投資水深，一步錯，將會後悔莫及! 滿億團隊將帶你了解土地投資的關鍵面向，揭露5大致命地雷，助你在投資路上可以降低風險，穩健前行。

※ 投資理財有風險，有賺有賠，無穩賺不賠，小心詐騙守護荷包。※

土地投資有五大地雷 如何選對土地?

土地交易流程

【土地投資有五大地雷】

在投資上不管是新手老手都會有不小心失足的時候，如何在失足前把關好荷包，不輕信【未來發展】等話術，務必做足功課，搞懂法規並與專業人士諮詢確保不會發生購入土地卻無法轉手的狀況。

投資土地五大雷區：

第一雷：土地用途受限

根據國土計劃分區與農業發展條例的規定下，土地僅能依照分區用途下做開發使用，如違反土地分區使用將會面臨【限期改善、罰款、強制拆除、強制停業及刑責】相關處罰。

		國土計劃分區
分區	主要用途	土地限制
城鄉發展地區	住宅用地 商業用地 工業用地 公共設施用地（如道路、公園、學校等）	必須符合《都市計畫法》中的詳細規定（例如：住宅區內不得建立工廠、工業區內不得建立住宅等） 若土地位置在都市規劃範圍內，則會依照城市的整體發展策略來進行開發與利用 必須遵守土地分區、建築密度及高度等規定
農業發展地區	農業生產用地 畜牧、養殖用地	不能隨意興建住宅、工廠，需符合農業用地變更規定
國土保育地區	自然保護 森林	幾乎不能開發，部分土地完全禁止交易
海洋資源地區	漁業用地 海洋保護區 海洋資源的永續利用	遵守海洋資源相關法規及環境保護要求，開發活動需要獲得相關部門的許可 部分區域會設立為禁止開發的區域，並且不適宜用作其他用途。

第二雷：都市計畫影響地價

1. 都市計畫影響土地的價取決於土地的用途，發展潛力與限制，劃分的區域為住宅區、商業區、工業區、公設用地，區域的土地價值落差更是天差地遠。
   

2. 商業區會因商業發展，使地價翻好幾倍(土地投資最熱門的標的)。

3. 工業區則因禁止興建住宅與商業設施，地價相對較低。

4. 公設用地的價值更受限，因為土地幾乎不能開發，只能等待政府徵收，若政府未有動靜，那土地仍需持續負擔相關稅費與持有成本。
   

5. 除上述原因外，都市計畫的未來計畫也會影響地方地價發展
   

6. 土地容積率 容積率越高代表土地可以建築的面積增加。

7. 交通建設 周圍交通建設通常會帶動周邊地價提升。

8. 都更、區域重劃 老舊地區翻新改建加上產業園區規劃，可提高人流與土地發展價值。
   

第三雷：產權糾紛

常見的土地產權紛爭有【共有土地、法拍地、產權不清的土地】，買到這三種地的可能會遇到的問題及麻煩很機率高！

• 共有土地：這是一片土每個持有人都有一定的比例，但沒獨立分割明確的地塊，需要開發或轉售需取的所有共有人的同意。

• 法拍土地：

• 法拍地通常是因為債務、稅務及其他法律問題等被法院強制拍賣，價格非常便宜，但後續可能會面臨土地上有人居住或使用，需自行花費相當大的時間處理。

• 法拍地可能會有尚未償清的債務或法定地役權的狀況導致開發受阻。

• 產權不清的土地：多次轉讓未完成、交易有糾紛、有其他隱藏持有人，甚至政府規劃不明確，將土地納為國有或公設保留地，這些皆為交易無效並會導致土地沒有完整權狀，若無完整產權，政府可能不會承認你為所有權人；交易未完成，原地主過世，會有產權爭議，即無法過戶；若是涉及國有、政府用地，也可能會直接被收回。

第四雷：持有與轉售成本高

買土地放著等漲價，期間蓋個停車場收費，有了收益後未來在建個房子或賣給建商，這是大多投資人的想法，但是持有土地期間的各種支出，可能會變成沉重的負擔！而急著便宜出售補資金缺口。

第五雷：市場流動性低，土地不好賣，資金被套牢

房屋脫手就不太容易了，何況是土地，土地在出售時，很有可能長期找不到買家，加上土地貸款成數低，需準備大量現金，拉的時間又會更常，如在土地在偏遠地區農地、特殊用途土地(墓地、公設地、保育地….）、過度炒作區域，更是雪上加霜，流動性低的土地進場容易，出場難。

【如何選對土地?】

除了避開上述五大地雷區，挑選好的地土地地段還有其他面向可以評估，投資前多聽多聞各區域的發展狀態，評估自己風險承擔後選擇進場時機。

【成熟商圈】適合穩健型投資人

風險：★☆☆☆☆☆ 開發度：★★★★★★ 穩定度：★★★★★★

【成長中的商圈】適合中長期投資人

風險：★★★☆☆☆ 開發度：★★★☆☆☆ 穩定度：★★★★☆☆

【潛力開發區】適合高風險型投資人

風險：★★★★★★

開發度：★☆☆☆☆☆ 穩定度：★☆☆☆☆☆

從商圈成熟度可以先做第一波土地投資篩選，再加入政府的都市企劃作條件，或是先從都市企畫作篩選，商圈成熟度做加入條，可以助你選擇出不錯的土地投資地點。

或許有人會問，土地一片金額這麼高，我可以買小小一塊投資嗎?分割土地是一個大工程，大部分的地主普遍傾向完整販售，就算地主願意販售小面積土地，也需確認是否有獨立產權，避免發生沒獨立分割明確的地塊，而遭限制開發。

不願意賣的地主	願意賣的地主
小塊地需要政府核准、重新測量在切割過戶	急需資，願意接受分批出售
土地面積大又完整，建商跟投資人更願意承接	土地面積太大，沒人願意買這麼多，願意分割販售
零碎的土地交易成本高，轉售也更困難	原本就想分割土地出售

【土地交易流程】

土地交易方式分為四種，分別是自行交易、委託仲介、建商徵收、政府徵收

	自行交易	委託仲介	建商徵收	政府徵收
確認產權	✔︎	買家挑選土地	X	政府公告徵收
簽訂買賣契約	✔︎	✔︎	✔︎	土地鑑價
支付定金	成交價10~20%	成交價10~20%	成交價10~20%	補償協商
申報契稅	✔︎	仲介協助處理	X	土地回收
完成過戶	✔︎	✔︎	✔︎	X
支付尾款	一次付清 (除有貸款)	一次付清 (除有貸款)	✔︎(建商可能 會分期)	X
地政登記費	✔︎	X	X	X
仲介費	X	1~3%	X	X
代辦費	X	✔︎	X	X

不論選擇何種交易方式，都應充分了解你所交易的土地，計算後續承擔所承擔的費用，並與專業人士諮詢，確保交易順利，降低投資風險。

土地投涉及很多面向，對於新手、及未做好功課的人，我們不建議衝動做投資，滿億團隊有專業的代書服務，且擁有敏銳的市場洞察力，能幫助您判斷商圈發展潛力，並提供全方位的土地投資諮詢，滿億團隊隨時待命，為您提供最完善的規劃與諮詢服務。