【2025年房地合一稅，你算對了嗎?一文稿懂最新稅制與節稅關鍵!】
- Wang Jully
- 5月22日
- 讀畢需時 6 分鐘
「房地合一稅怎麼算？」是近期買賣不動產最常問的問題，房地合一稅不單純是稅金問題，還牽涉到持有年限、自住狀況、以及房產的取得來源，無論你買賣經驗有多少，若事前沒做功課，買賣過程中可能會讓你損失一筆錢，讓這筆錢繳給國庫！
此篇，滿意團隊將為你提供2025年房地合一稅的詳情，幫助你在賣房時做好準備，避免漏稅或多繳稅，守護好自己的錢包。
【為何會有房地合一稅?那是什麼】
「房地合一稅」是指將房屋土地合併後的實際總價格，扣除包含實際取得成本的一些項目後，如果還有獲利的部分，就要課徵這類的所得稅。
舉例:小明當初購屋金額為1000萬，幾年後出售金額為1800萬，差額800萬即為獲利，而這800萬將會被課徵房地合一稅。
計算公式: (成交價－取得成本－相關費用及土地漲價總數額)ｘ房地合一稅率=被課的金額
房地合一稅的目的是什麼?
房地合一稅可以減少短期交易，限制房價過度的波動，維持市場長期的穩定，同時也提高政府的稅收改善公設或是民生服務，透過這種方式引導市場房屋回歸長期穩定的健康狀態。
【房地合一稅可以做什麼?對房市與納稅人帶來什麼影響?】
抑制短期炒房行為
優勢:減少房市波動，穩定價格，讓真正有需求的人更容易買到房子。
缺點:降低市場流動性、資金無法迅速配置。
促進長期穩定的房市發展
優勢:房市不再過度依賴投機，房價穩定，助於房地產的健康發展。
缺點:抑制市場活躍度、降低資金影響市場運作。
提高政府稅收，促進社會發展
優勢:提高公共建設，改善民生生活與發展
缺點:對部分族群將造成高額的稅收
公平稅制，減少財富不均
優勢:減少不公平的財富積累，對促進社會公平有積極作用
缺點: 影響自住型的家庭賣房，或需要流動資金或換房的普通家庭
鼓勵自住與長期居住
優勢:減少不公平的財富積累，對促進社會公平有積極作用
缺點: 影響自住型的家庭賣房，或需要流動資金或換房的普通家庭
【新制房地合一稅2.0與舊制差別?】
申報課稅 | 新制(房地合一稅) | 舊制(財產交易所得) |
課稅範圍 | 賣房子連同土地一起賺的錢，要算進所得稅裡繳稅 | 土地只繳「土地增值稅」，不用繳所得稅，房子部分才需要報所得稅 |
申報方式 | 過戶登記完成的隔天起算30天內就要申報繳稅 | 跟每年報綜所稅一樣，隔年5月一起報 |
計算稅金 | 賣房收入-成本-手續費用-已經繳的土地增值稅部分 | 房子賣價-成本-過戶等相關費用 |
稅率怎麼算(境內居民) | 看房子持有多久，有不同稅率；若是自住還有優惠稅率可以用 | 跟其他收入一起報，適用綜合所得稅的累進稅率，收入越高稅越重 |
【房地合一稅2.0怎麼算?報稅流程解析】
房地合一稅2.0除了上述表格的差異，還調整了交易稅率，差別如下表
境內居住者（課稅年度內在台灣居住滿183天）
適用稅率 | 修法前 | 修法後 |
45% | 持有1年內 | 2年內 |
35% | 超過1年未逾2年 | 超過2年未逾5年 |
20% | 超過2年未逾10年 | 超過5年未逾10年 |
15% | 超過10年 | 超過10年 |
境外居住者（課稅年度內未在台灣居住滿183天或非擁有中華民國國籍人）
適用稅率 | 修法前 | 修法後 |
45% | 1年以內 | 2年以內 |
35% | 超過1年 | 超過2年 |
※自住房地持有並設籍滿6年出售：免稅額400萬元，超過部分稅率只課10%的稅※
房地合一稅2.0報稅流程:
房屋交易完成所有權移轉登記後，需在30天內申報完畢
準備資料
買賣契約書（成交金額）
原購買時的契約、發票（成本金額）
裝潢費、仲介費、代書費、稅費等支出憑證（可列入成本）
土地增值稅繳納證明（會在房地合一稅中扣除）
自住房的設籍、居住證明（如果你要申請自住優惠）
上網申報或到國稅局辦理
稅額試算與申報
繳稅完成，留存單據
【逾期未申報、繳納怎麼處理?】
逾期未申報處罰：根據稅捐稽徵法規定，未按時申報，會依照延遲時間對未申報或未繳稅款的部分處以罰款。
最低罰款額：應繳稅的10%-100%
最高罰款額：如有故意隱埋或逃漏稅，將面臨更高罰款或是刑責
逾期未繳納的稅款：
逾期未繳納會加計滯納金，滯納金按日計算，通常為逾期未繳納金額的 0.1%。例如，若未按時繳納稅款，會從逾期的第一天開始加算滯納金。
補繳流程：
若錯過了申報期限，應盡快向國稅局報備並繳納稅款及滯納金。
確認逾期的稅款金額與滯納金。
填寫 補繳申報書，可向國稅局索取或在其網站下載。
繳納稅款及滯納金，可以通過銀行轉帳、ATM、網路繳稅等方式繳納。
特殊情況
如遭遇重大災難、突發疾病、特殊狀況..等等，可向稅務機關提出減免滯納金申請，稅務局會視狀況來決定是否給予減免。
【繼承、贈與的房子也要申報稅?賣掉能不能抵稅?】
房地合一稅2.0主要是針對【交易】所得，繼承與贈與行為屬於無償取得，所以不需要申報；如果繼承或贈與的房子在未來出售，賣掉後同樣要依照房地合一稅進行報稅繳納，計算房地合一稅時會依照繼承的情況及贈與的情況。
繼承及贈與行為雖不需申報房地合一稅，但會有其他的稅額： 繼承的房產：根據繼承房產的價值，繼承人可能需要繳納繼承稅
贈與的房產：贈與房產需繳納贈與稅，稅額會依照房產的當時價值，以及贈與人與受贈人之間的親屬關係來計算。
【房地合一稅常見的節稅方式有哪些】
適當運用法規與持有策略，不僅能合法節稅，也為資產配置創造更大彈性。
下列為常見的房地合一節稅方法：
自用住宅優惠稅率 －10%
符合下列條件，適用10%稅率並享有400萬免稅額
出售人是本人、配偶、或未成年子女名下的房屋及土地
實際設籍並自主滿六年
六年內未曾適用過此優惠
延長持有年限
房地合一稅2.0採持有期間越常稅率越低的方式
持有<2年：稅率45%
持有2~5年：稅率35%
持有5~10年：稅率20%
持有>10年：稅率15%
列報合理成本與費用，在申報時可以扣除
原購買成本
房仲服務費
改建/裝修費用 (要有發票)
土地增值稅、契稅等稅捐
公證費、律師費、代書費等
夫妻或直系親屬間贈與或買賣
有人會透過贈與轉移產權，等未來達到長期持有年限後再出售
善用重購退稅機制
有換屋需求，賣掉目前自住宅後，在兩年內購入新房，符合規定的條件，將可能退還部分房地合一稅。
不論是買賣、贈與還是繼承，只要牽涉到房屋產權轉移，背後都有一套複雜的法律規定與稅務制度，每一個選擇都會影響您未來的資產規劃與稅務負擔，自行做足功課，也難保不誤觸法律邊緣。滿億團隊不只擁有經驗豐富的專屬代書，更與專業律師合作，成為大家安心的後盾，全程細心陪伴，也用心傾聽買賣雙方的需求，陪您安心走完每一步流程。我們處理的不只是房屋買賣，更是著重在服務品質上，從諮詢到交屋，一條龍的細心服務，讓你在買房過程中臉上都掛著幸福的笑容。
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