【新青安貸款、首購族｜房貸水龍頭開啟-最大受惠者】
- Wang Jully
- 9月13日
- 讀畢需時 4 分鐘
因民眾喜歡把資金投入房地產中，房市一熱，銀行資金便大量流向建屋與房貸中，此舉間接成為了推升房價的幫兇，為抑制此現象，政府在113/09祭出第七波信用管制，雖控制了房市交易量，但也帶來了副作用，房貸審核更加嚴苛、成數大幅降低，使需有購屋需求的民眾貸款受阻，被迫解約，本篇滿億團隊將與你一起分析9/1房貸水龍頭鬆綁，看看利多落在哪個族群。
放寬貸款條件帶來什麼利弊?
【政府如何讓房貸鬆綁?】
去年的打房政策，把不動產產業打的喘不過氣，房市幾乎降到冰點，雖交易量冷卻了，但不動產集中度下降幅度依舊緩慢，導致真正有剛性需求需購屋的購屋族群難以貸款，政府為了解決打房的副作用，與金管會共同協調，放寬房貸條件，在「打房」與「剛性需求」之間找出平衡。
目前政策為：
新青安貸款：排除在【銀行法72條之2】限制之外。
換屋期限：出售原有房屋的期限，由一年延長至18個月。
【不動產集中度是什麼?】
避免銀行讓資金過度湧入不動產市場中，設置了法定上限，總放款金額最多只能30%壓在不動產上。
舉例：銀行目前借出去100塊錢，只有30塊可以放在不動產中，剩餘70塊錢只能是其他貸款(企業貸款、信貸、車貸、學貸、卡債、金融機構、債券、政府或專案貸款…等等)。
目前台灣銀行放款比重上升到37%以上的高水位，高於法定上限30%許多。
【銀行法72條之2是什麼】
商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。
【換屋期限能做什麼】
這個是給予先購後售的名眾一個喘息窗口，可短暫享有新青安優惠，在期限內將房屋出售後，即可沿用新青安貸款及享有重購退稅資格。
若期限內沒有出售，新青安資格將失效，換屋族將面臨取消原先享有的寬限期，第二戶房貸的貸款成數會被拉低，貸款利率可能會提高。
【政府好不容易控制房市交易了，為什麼又要鬆綁】
打房政策一刀斬下，不只斬了交易量，也讓自住需求被迫犧牲，導致房市一片哀鴻遍野，房仲成交量腰斬、自住族貸款難過、投資客資金受限、建商銷售停滯，銀行放款與利息受限、最終在這波政策下承受壓力，引發五大族群的不滿，他們透過各種聲音向政府抗議，最終促成政策修正與房貸鬆綁。
五大族群影響層面：
房仲：成交量減少，影響業績與生活。
自住族：貸款困難，無法順利購屋，影響生活與保障。
投資客：資金卡住，進退兩難，賣也賠錢，放著也賠錢。
建商：銷售停滯，營運受影響。
銀行：放款受限、利息收入下降。
【放寬貸款條件帶來什麼利弊】
行政院4日通過，新青安核貸的撥款案件，自2025年9月1日起不計入銀行法第72條之2有關「住宅建築及企業建築放款」的總額。
此消息一出，市場立即出現反映，看屋的人潮變多了，購屋信心回溫，但放寬條件同時也帶來矛盾，與起初的打房政策有了衝突。
利多層面：
自住與首購族 貸款成數放寬、額度提升，買房壓力降低，容易買到心目中的房子。
房仲業者 成交量有望回升，市場氛圍轉熱。
建商 預售及新成屋銷售壓力減輕，有更多資金可周轉靈活運用。
弊端層面：
房價回升 房價可能因為購屋需求回升而上漲，市場從買方市場逐漸轉回賣方市場，使價格再度往上。
投資客回流 投資客可能會趁勢回流，增加炒作空間。
政策矛盾 政策方向與「抑制房價、降低投資」的初衷相牴觸，房價比原來還高的風險提高。
這個鬆綁措施，主要是解決「新青安貸款族群」被擋在門外的問題，對剛性需求確實是利多，但整體「房貸荒」並沒有真正解決，不動產集中度的上限，央行仍未鬆動，銀行額度依舊緊繃。
【中古屋也受惠嗎?】
前面提到，此舉利多主要落在首購族與新青安貸款，如果今天是首購族購買中古屋，那你也會受惠，同樣享有新青安貸款的條件，可以帶出較高的額度與成數，能夠減輕購屋資金壓力。
對於換屋族群就沒這麼友善了，現行規定是購屋後18個月內必須出售原有房屋，才可以沿用新青安、申辦重購退稅，但因為不動產集中度過高，導致原屋銷售難度增加，換屋族變相被卡住，這類族群要想改善貸款困境，仍得等央行進一步放寬整體貸款條件了。
滿億團隊對於這個政策還是仍保持觀望態度，據行政院公告，行政院與央行在9/18將召開二次會議，並公布進一步的決策。
我們目前僅能確定此舉對於新青安、首購族群十分有利，但實際上是否會帶來另一場房價風波、或是真成功抑制房價，使房市回歸健康平衡呢?這需要時間的驗證與長期的等待。
這波房貸政策相當有趣，到底是與前一波打房政策「網內互打」，還是能相互配合、形成政策平衡，將是滿億團隊持續追蹤的重點，我們也誠摯邀請各位客戶與關注我們的朋友，一起關心並探討後續發展。
滿億團隊深耕八德多年，了解八德房價屬穩定成長型，非大幅度起伏的市場，即便政策導向帶來新的衝突與變化，對於八德房市的影響波動較為平緩，非高風險型的波動，無論是你是首購、自住、換屋，我們都能在這個市場中，為你量身打造一套專屬購屋企劃，讓你買房無後顧之憂與過重的負擔。
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